Fatores que influenciam na valorização imobiliária.

Bem certo de que investir no mercado imobiliário é uma grande oportunidade para rentabilizar o dinheiro aplicado de forma que envolva um menor grau de risco possível. Porém, este tipo de investimento deve estar atrelado a um bom conhecimento dos fatores que garantem uma boa valorização do bem adquirido. Claro que não existe uma verdade única para a realidade destes fatores, mas vamos tratar de alguns que seguem uma similaridade, algumas vezes, independente das regiões que estão localizados os imóveis. Não se pode esquecer também que o "valor imobiliário" está ligado intimamente à valores subjetivos e, neste caso, não existe a possibilidade de mensuração. Por isso, este último, não é o foco deste Post.

Vamos então dividir estes fatores em dois grupos: Fatores que envolvem diretamente o imóvel e Fatores que envolvem a economia de determinada região.

Fatores Inerentes ao Imóvel:

• Localização: O local onde o imóvel se encontra é um fator que influencia bastante no valor do imóvel. Regiões com bons acessos ao comércio em geral, escolas, hospitais, praças, etc..., tornam o local mais funcional e, por isso, a procura por estes bairros é bastante elevada o que faz com que os valores sejam mais elevados. Maior demanda; maior valor;

• Conservação: Quem gostaria de visitar um imóvel mal conservado? A resposta é certamente: ninguém! Em se tratando de imóveis procurados para moradia, principalmente, este fator é crucial para uma decisão. Pintura, iluminação interna do imóvel, infiltrações, qualidade do piso, conservação da área externa privativa e telhado são fatores que agregam valor ao imóvel. Muitas vezes são estas condições do imóvel que fazem com que a localização se torne não tão relevante. As pessoas preferem investir seus recursos em ativos com melhores estados de conservação.

• Legalização: Imóveis têm custos também. Um deles é o IPTU, imposto municipal recolhido anualmente. Para comercialização do imóvel é obrigatório que esteja em dia. Outro documento que tem que estar atualizado é a matrícula do imóvel. Averbações de expansão de áreas construídas, por exemplo, têm que ser levadas ao conhecimento público mediante registro no cartório de imóveis. O valor do imóvel é extremamente ligado a estas condições legais. Para que se tenha o Habite-se do imóvel, documento cuja expedição é de responsabilidade municipal, o bem tem que estar cumprindo todas as exigências legais.

• Segurança: A segurança da região é fundamental no processo de avaliação. Um bairro seguro é garantia de maior qualidade de vida. O valor aí está no direito de ir e vir sem preocupações, ou seja, viver de forma tranquila. Esta condição está ligada ao poder público. Policiamento ostensivo é uma boa forma de coibir pessoas más intencionadas. Outra forma de segurança são os sistemas de vigilância automatizados do próprio imóvel: câmeras, empresas de vigilância, etc...

• Material de Construção Utilizado: Este é uma fator não muito observado em imóveis já prontos, visto que muitas vezes os bens têm uma idade de construção bastante "avantajada" (mais de 10 anos por exemplo) e, por isso, muitas vezes os materiais nem existem mais no mercado, porém bem observado na aquisição de imóveis na planta e você pode verificar nos memorias descritivos que as construtoras disponibilizam aos seus clientes.

Fatores Ligados ao Mercado:

Neste caso não estaríamos tratando apenas do imóvel em si, mas também, das condições e comportamentos em relação ao consumo dos consumidores no mercado que estão inseridos e os índices que explicitam tal dinâmica de comportamentos.

Quem investe em imóveis acompanha as movimentações do mercado antes de decidir onde alocar seus recursos. Por isso, é interessante conhecer certos indicadores que traduzem o comportamento do setor em números.

Os principais indicadores são:

• ICMI-C (Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial)= Índice de rentabilidade do mercado brasileiro de imóveis comerciais, cujo objetivo é retratar da forma mais abrangente possível a evolução da valorização dos preços e dos rendimentos do segmento de imóveis comerciais em todo o Brasil;

• IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial) = Calculado com base nos laudos de imóveis financiados pelos bancos. O índice nasceu de uma necessidade de indicadores de preços de ativos imobiliários no país e preencheu a lacuna com relação à rentabilidade de imóveis comerciais. As informações consideradas nas avaliações são mensuráveis e verificáveis, tais como localização, área do imóvel, características da vizinhança, qualidade do material utilizado no acabamento, número de aposentos etc.

• INCC ( Índice Nacional de Custo de Construção) = É um indicador econômico que capta a evolução de custos de construções residenciais. Possibilita o acompanhamento da evolução dos preços de materiais e custos de mão de obra e serviços mais relevantes para a construção civil.

• CUB SC (Custo Unitário Básico) = O CUB foi instituído pela Lei nº 4.591/64 com o objetivo de equilibrar a formação de preços do mercado imobiliário. Este indicador permite que o custo do projeto seja estimado com maior precisão. De acordo com a previsão legal, ele deve ser calculado mensalmente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), com base nos preços de produtos e serviços associados à atividade para cada região de atuação sindical, ou seja, cada estado apresenta um indicador próprio. Saber o que é CUB extrapola o setor da construção civil, pois seus dados abastecem, ainda, indicadores macroeconômicos, como a inflação. Isso porque o CUB resume a evolução de preços relativos a produtos e serviços necessários à atividade e, também, interfere na precificação de imóveis. CUB = (Materiais + Mão de Obra + Equipamentos) / (Área Construída).

• IVG-R (Índice de Valor de Garantias Reais) = Estima a tendência de preço de longo prazo dos valores de imóveis residenciais no Brasil utilizando informações do Sistema de Informações de Crédito (SCR) do Banco Central do Brasil. Para isso, utiliza os valores de avaliação dos imóveis dados em garantia a financiamentos imobiliários residenciais para pessoas físicas nas modalidades de alienação fiduciária e hipoteca residencial.

• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) = Tem por objetivo medir a inflação de um conjunto de produtos e serviços comercializados no varejo, referentes ao consumo pessoal das famílias, cujo rendimento varia entre 1 e 40 salários mínimos, qualquer que seja a fonte de rendimentos.

• SELIC (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia) = A Selic é a taxa básica de juros da economia. É o principal instrumento de política monetária utilizado pelo Banco Central (BC) para controlar a inflação. Ela influencia todas as taxas de juros do país, como as taxas de juros dos empréstimos, dos financiamentos e das aplicações financeiras. Refere-se à taxa de juros apurada nas operações de empréstimos de um dia entre as instituições financeiras que utilizam títulos públicos federais como garantia.

• ICC ( Índice de Confiança do Consumidor) = É um dos indicadores de nível de atividades mais utilizados nos países desenvolvidos. Ele mede a confiança do consumidor na sua capacidade de compra e na situação do país, abordando expectativas em relação à inflação, ao desemprego e a rendimentos futuros. Esses dados são relevantes porque tais percepções alteram o comportamento do consumidor. Se há pessimismo em relação ao futuro próximo, as pessoas tendem a evitar comprometer sua renda na aquisição de bens de alto valor, por exemplo. Obviamente, esse fator afeta diretamente a valorização de imóveis.

Como podemos analisar existem diversos fatores a serem analisados para que se tome um decisão mais consciente na hora de se fazer um negócio que envolva o setor imobiliário.

Espero que tenham gostado do Post e este seja útil no seu processo de decisão.

Até mais!